在商品房买卖合同中，逾期交房是较为常见的违约行为。关于逾期交房违约金的案由，实务中有不同的观点，一种观点认为是商品房预售合同纠纷，另一种观点认为是合同纠纷。关于逾期交房的法律规定，《民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”至于逾期交房的违约金怎么算，《商品房买卖合同司法解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额；当事人以约定的违约金过分高于造成的损失为由请求减少的，应当以违约造成的损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”

《逾期交房的法律规定及时交房的违约金怎么算》

在房屋买卖合同中，开发商逾期交房是一个常见的问题，当开发商未能按照合同约定的时间交付房屋时，购房者可能会面临一系列的困扰和损失，了解逾期交房的法律规定以及及时交房的违约金计算方法对于购房者来说是非常重要的。

逾期交房的法律规定

根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”在房屋买卖合同中，开发商未能按时交付房屋，构成违约，应当承担违约责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》也对逾期交房的违约责任进行了明确规定，根据该解释，开发商应承担逾期交房的违约责任，具体包括以下几个方面：

1、支付违约金：开发商应按照合同约定的违约金比例支付给购房者违约金。

2、赔偿损失：如果购房者因开发商逾期交房而遭受了损失，如租金损失、房屋差价损失等，开发商应予以赔偿。

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3、继续履行：在符合法律规定和合同约定的情况下，开发商应继续履行交房义务。

及时交房的违约金计算方法

当开发商按时交房时，购房者需要了解及时交房的违约金计算方法，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”在房屋买卖合同中，双方可以约定违约金的计算方法。

违约金的计算方法有以下几种：

1、按照合同约定的违约金比例计算：如果合同中明确约定了违约金的比例，开发商应按照该比例支付违约金。

2、按照逾期天数计算：有些合同会约定按照逾期天数计算违约金，即每天支付一定的金额。

3、按照已付房款的一定比例计算：还有些合同会约定按照已付房款的一定比例计算违约金。

需要注意的是，违约金的计算方法应在合同中明确约定，并且不得过高或过低，如果违约金过高，开发商可能会请求法院予以调整；如果违约金过低，购房者可能无法得到充分的赔偿。

逾期交房违约金的计算基数

在计算逾期交房违约金时，需要确定违约金的计算基数，计算基数为购房者已支付的房款，在某些情况下，计算基数可能会有所不同。

如果合同中约定了房屋的暂定价，且在交房时房屋价格有所上涨，那么违约金的计算基数可能会按照实际房价计算，如果购房者在逾期交房期间已经入住房屋，那么可能会将租金损失作为违约金的计算基数。

逾期交房违约金的起算时间

逾期交房违约金的起算时间也是一个重要的问题，违约金应从合同约定的交房日期开始计算，如果购房者在交房时已经发现房屋存在质量问题或其他瑕疵，而开发商未能在合理时间内解决，那么违约金的起算时间可能会相应推迟。

如果购房者在交房时未提出异议，但在之后的一定期限内提出了质量问题或其他瑕疵，那么违约金的起算时间也可能会受到影响。

逾期交房违约金的证据保留

在主张逾期交房违约金时，购房者需要保留相关证据，这些证据可以包括以下几个方面：

1、房屋买卖合同：合同是双方约定权利义务的重要依据，应妥善保存。

2、付款凭证：购房者应保留已支付房款的凭证，如收据、银行转账记录等。

3、催告函：如果购房者曾发函催告开发商交房，应保留催告函及送达凭证。

4、其他相关证据：如房屋质量问题的检测报告、因逾期交房导致的损失证明等。

逾期交房是一个严重的问题，可能会给购房者带来诸多不便和损失，了解逾期交房的法律规定和及时交房的违约金计算方法，对于购房者维护自身权益非常重要，在签订房屋买卖合同前，购房者应仔细阅读合同条款，特别是关于交房时间、违约金等方面的约定，如果遇到逾期交房的情况，购房者应及时采取措施，保留相关证据，并通过法律途径维护自己的权益。

开发商也应严格履行合同义务，按时交房，避免给购房者带来不必要的麻烦和损失，只有双方共同遵守合同约定，才能保障房地产市场的健康发展。