某小区业主大会通过表决发布不予续聘原物业的公告。业主李某认为表决遗漏了734户车位业主的表决票，未达三分之二专有面积的业主人数，遂诉至法院要求撤销该业主大会的决议和决定……‍‍

事件：

业主大会的表决结果遭质疑

李某是南京某小区的业主。2021年初，该小区选举产生新一届业主委员会，同年5月，某街道办事处向业主委员会颁发《南京市基层民间组织备案证》，对业主委员会进行备案。

2021年9月,业主委员会发布《某小区2021年第一次业主大会临时会议公告》，决定召开业主大会临时会议，就“是否同意按原物业服务合同续聘南京亚东物业管理有限公司”“修订业主大会议事规则”进行表决。

2021年10月10日，业主大会召开并就相关事项进行表决。同日，业主委员会发布《某小区2021年第一次业主大会临时会议表决结果的公告》。公告载明，该小区具有表决权户数为1600户，专有部分面积155495.05平方米。本次业主大会会议有效参与表决票1151张，投票占比71.94%，有效参与表决面积115255.45平方米，面积占比74.12%。

有效表决票的数据统计显示，关于是否同意按原物业服务合同续聘南京某物业管理有限公司，选择“不同意续聘并授权业主委员会开展业主大会选聘物业服务企业”户数864户，户数占比75.07%，面积86419.33平方米，面积占比74.98%；关于修订业主大会议事规则，选择“同意”户数1031户，户数占比89.57%，面积102157.65平方米，面积占比88.64%。

2021年10月21日，业主委员会发布《关于某小区拟选聘物业服务企业的公告》，以2021年第一次业主大会临时会议“不同意续聘，并授权业主委员会开展业主大会选聘物业服务企业”已达法定票数的要求，业主委员会会议决定启动业主大会选聘物业服务企业的程序。

李某对表决结果存在异议，遂将该小区业主委员会诉至法院。

焦点：

小区专有车位业主应否得到表决票？

李某认为，案涉小区的《议事规则》中明确规定，业主人数按照专有部分的数量进行计算，一个专有部分按照一人计算，总人数按照专有部分的数量统计总和进行计算。业主委员会确认的具有表决权的户数为1600户，遗漏了734户车位业主的表决票人数。该遗漏实质上导致参加本次业主大会的业主人数没有达到法律规定的三分之二的专有面积的业主人数。故请求法院撤销该业主大会的决议和决定。

某业主委员会辩称，根据《最高人民法院<关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》和《江苏省物业管理条例》，业主委员会无需就专有车位发放表决票，并将专有车位户数统计入表决票数。故请求法院驳回李某的诉请。

一审法院判决，撤销某业主委员会于2021年10月10日公告的表决结果。业委会2021年10月21日发布《关于某小区拟选聘物业服务企业的公告》，决定启动业主大会选聘物业服务企业的程序，该决定因缺乏相应的前提条件，应一并予以撤销。

对此，某业主委员会不服，上诉至南京中院。

法院：

拥有车位的住宅用户仅拥有一票表决权

本案二审的争议焦点在于：既有住宅又有车位的业主是否享有两票表决权。

南京中院认为：

《最高人民法院<关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第九条规定，民法典第二百七十八条第二款规定的业主人数可以按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。《江苏省物业管理条例》第九十三条亦规定，同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。《民法典》第二百七十六条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。‍

根据当事人陈述，案涉小区拥有车位的用户，基本系该小区业主。故本案中若将案涉《议事规则》中“一个专有部分按一人计算”理解为拥有车位的住宅用户按两人计算，则一户享有两票表决权，违反上述司法解释，亦不符合《江苏省物业管理条例》关于同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算的规定。

同时，根据案涉小区业主1600户、专有车位734个的实情，若拥有车位的业主具有两票表决权，将有可能出现表决权集中于部分业主的情况，降低小区业主表决的代表性，极易出现侵犯其他业主权益的情形。

综上，南京中院改判驳回李某的全部诉讼请求。

判后余思

（市法院民四庭法官 白文虎）

业主委员会是业主大会的执行机构，由物业管理区域内业主代表组成，系民间性组织。其组织召开业主大会，工作大量较大，在小区绝大部分业主形成统一意见后，以业委会履职过程中存在瑕疵而撤销业主大会决议，会对小区各方面工作正常运行造成影响，亦不利业委会成员，即业主代表为小区其他业主服务的积极性，广大业主在充分保障自己权益的基础上，应对业委会的工作积极支持，营造良好的小区氛围。

来源：南京V法院