房屋按揭贷款，实质就是抵押贷款买房，是指在购房者已经根据购房合同向开发商支付首期付款，剩余购房款由银行以按揭贷款形式发放并直接支付开发商，同时借款人将所购房产所有权抵押给银行，以担保其按月向银行还本付息的一种抵押贷款。那么按揭贷款方式**期房，如何划分权属，习法惠众与您一起学习分享。

一、签订购房合同至办理不动产权证之前，产权属于开发商。

期房是指开发商自取得商品房预售许可证至取得房地产权证(大产权证)止这一期间的商品房。期房备案是以购房合同来备案，购房合同载明的购房人也就是将来房屋的所有权人。**期房，首先是交首付款，签买卖合同，办理购房贷款。

根据《民法典》第209条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

第214条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第217条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

即：房屋所有权一般归房屋登记所有人享有。房屋所有权又叫房屋产权/不动产所有权，是房屋所有人独占性地支配其所有房屋的权利。办理房产证之前在建工程施工、使用等权属还属于开发商，办理房产证之后，房屋产权才真正归属业主，也就是办理房产证之前，期房暂不存在法律意义上的所有权。

二、按揭贷款及还贷期间，属于产权登记人即购房者。

也就是“个人住房抵押贷款”、“个人住房按揭贷款”、“预购（预售）商品房抵押”等，2003年6月1日起施行的《******关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确提出了商品房担保贷款合同的概念。

购房者在通过银行按揭贷款购房时会与银行签订《抵押贷款合同》,在产权等相关证书办理完毕后,房管部门会对该房屋进行登记备案，设定抵押权。此时，房屋的所有权仍然是产权人即购房人，但是在没有还清贷款之前，房屋是抵押给银行的。房屋所有人在没有还清贷款之前，未经银行同意不能出售该房屋。按揭房屋所有权也不会因设定抵押而变更产权人，也不会因借款人未清偿债务而当然转移至银行。实践中通常的做法是由银行将按揭财产变价并优先受偿或由开发商按之前的约定将该房屋回购，并以回购款偿付银行本息。

根据民法典第394条规定：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。抵押权是一种优先受偿权，根据第402条规定，以本法第三百九十五条第一款第一项（建筑物和其他土地附着物；）至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。所以现在银行在房管部门办理抵押登记后也就不需要保管不动产证了。

民法典第406条：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

三、如何办理房产证以及贷款还完之后如何解除抵押登记？

只有拥有了房产证才证明享受房屋的合法产权，因此房产证的办理是非常重要的。通常《购房合同》中有关于委托开发商代办房产证的条款，这个条款本身就可以看作是一份单独的委托协议。很多开发商还会要求购房人在《购房合同》以外另签一份委托其代办房产证的委托书。

购房人需要缴纳房产证代办费，到相关部门缴纳公共的维修基金和契税，然后按照约定时间领取房产证。开发商代交上述税费之后，申请办理房产证，并办理抵押登记后，就可以领取房产证。

当贷款全部还清之后,就需要提前联系银行，银行会告诉购房者何时去办理相关手续。一般需要带着银行所开具的贷款结清证明资料去房管局做变更登记,同时解除房屋抵押。贷款还清之后切莫忘记解除抵押,因为只有解除抵押,才意味着购房者获得房屋的全部产权,房产才可以自由上市交易。

另：房屋产权70年时间，是从开发商从政府手中拿地起算。从开发商拿地到开工建设，再到房屋建成业主入住，这之间的时间不等，至少需要两三年时间。