在该案例中法院的做法，本律师个人观点认为可能有待商榷，对于房屋质量问题的修复涉及到两个专业问题，其一是房屋质量问题发生的原因，其二是解决房屋质量问题的修复费用。本案中法院未就上述两个问题委托第三方机构进行鉴定，对于后续维权仍然会存在一些障碍。

一、案情介绍

2013年5月21日，小张与某房产公司签订《商品房买卖合同》，约定：小张购买该房产公司开发的房屋一套，房屋建筑面积为314平方米，房屋总价款为202万元，房产公司应当在2013年12月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付小张使用。

小张购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为合同的附件。房产公司自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，房产公司应当履行保修义务。

合同签订后，该房产公司于2014年8月通知小张接受房屋钥匙，小张在接到通知后于2014年10月20日向房产公司出具《承诺书》一份，载明：“本人因工作原因无法及时收房，现急需装修，装修期间保证不破坏房屋外立面、阳台、窗户及室内承重部分墙体，同时，本人承诺：今后房屋如有发生墙体开裂、漏水、墙皮脱落等现象及表后水、电线路出现问题，与开发商及物业无关。”。

小张收取房屋后即开始对案涉房屋进行装修。入住后，该房屋出现了外墙开裂、北侧、西侧入户踏步及外墙面防渗等质量问题。

2019年4月7日，因小张与房产公司协商无果，于是诉至法院，要求房产公司支付逾期交付房屋违约金540623.4元，并要求房产公司承担房屋维修费用及维修义务，具体维修项目为：1）房屋还在用临时电线，没有合规主电缆；2）房屋房体倾斜，下雨倒灌，导致淹水，一楼墙壁多处长霉，需要处理重新粉刷；3）花园内配电箱需要移出；4）房屋外墙以及涂层大面积开裂，严重脱落；5）一楼卫生间无下水管道，导致一下雨就淹水；6）一楼卫生间、楼梯走道、影音室、二楼客厅、三楼儿童房间墙面均受潮发霉严重，维修好后更换墙纸；7）车库外墙、大门外楼梯墙体严重开裂。

二、法院审理

1、房产公司是否因未经验收合格而交付房屋构成违约？

房产公司与小张签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第六条规定，我国目前房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案证书，即取得工程竣工验收备案证书是交付房屋的法定条件。

本案中，合同双方约定的房屋交付条件为该商品房经验收合格，房产公司已于2011年9月28日取得案涉房屋的竣工验收备案证书，表明案涉房屋已具备法定的交付条件，符合双方合同约定交付条件。因此，对小张诉称案涉房屋未经验收合格而交付，房产公司构成违约的主张，不予支持。

2、逾期交付房屋是否应承担逾期交房违约金？

对房产公司是否应承担逾期交房违约金的问题，小张认可房产公司于2014年8月份左右通知其拿房屋钥匙，房产公司对此也表示认可，据此确认涉案房屋的交房时间为2014年8月。

根据小张与房产公司签订的《商品房买卖合同》交房期限和违约责任的约定，房产公司应当在2013年12月31日前将经验收合格并符合合同约定的房屋交付给小张，而房产公司于2014年8月才将案涉房屋交付给小张，房产公司逾期交房，构成违约，应当按照约定支付逾期交房违约金。

3、房产公司是否要对小张诉请的房屋质量问题承担维修责任？

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

本案中，小张虽然取得涉案房屋现已有6年之久，但小张在2019年4月7日即提出入户踏步沉降和外墙面防渗等问题，而《住宅质量保证书》对外墙面防渗问题的保修期限为5年，入户踏步是进入房屋的主要通道，入户踏步虽为附属设施，但地基基础并没有排除入户踏步的地基基础，《住宅质量保证书》中对地基基础和主体结构的保修期限为该工程合理使用年限。

因此，房产公司依约应该对入户踏步沉降和外墙面防渗负有维修义务，故对小张要求房产公司立即修复房屋的诉请本院予以支持。

三、法院判决

1、房产公司付给小张逾期交房违约金24853.26元；

2、房产公司于判决生效后一个月内完成对小张在内所有的幢房的北侧、西侧入户踏步及外墙面防渗的维修，如逾期未维修，小张可自行维修，维修费用另行主张；

3、驳回小张其他诉讼请求。

四、律师说法

目前，我国房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案证书，即取得工程竣工验收备案证书是交付房屋的法定条件。如果案涉房屋取得了工程竣工验收备案证书的，则表明案涉房屋已具备法定的交付条件，符合双方合同约定交付条件。业主暂不能根据其查找的其他相关质量问题不配合交房。

但是，这并不代表工程竣工验收备案证书不能被推翻。如果业主发现房屋存在严重质量问题，或者因房屋存在严重质量问题导致不能正常居住使用的，业主可以向法院提起诉讼，并且申请质量鉴定。如果经鉴定，发现房屋主体结构质量经核验确属不合格的，业主当然可以要求解除合同并且要求赔偿损失。但如果房屋仅存在质量瑕疵问题，应由开发商在保修期内负责维修，业主不能以此为由拒绝接收房屋。

因此，对于房屋质量问题的维权，本律师建议，可以通过法院诉讼途径来主张。这个案例中法院的做法，本律师个人观点认为可能有待商榷，对于房屋质量问题的修复涉及到两个专业问题，其一是房屋质量问题发生的原因，其二是解决房屋质量问题的修复费用。本案中法院未就上述两个问题委托第三方机构进行鉴定，对于后续维权仍然会存在一些障碍。