一、拆迁补偿与安置

（一）拆迁补偿对象

1、拆迁人应当依照国家法律、法规及本办法的规定对被拆迁人给予补偿。

2、拆除违章建筑，一律不予补偿。违章建筑的认定，由市规划行政主管部门依法作出。拆除超过批准使用期限的建筑物、构筑物和其它设施等临时建筑，一律不予补偿。

3、拆除未超过批准使用期限的临时建筑，按使用期限的残存价值参考剩余期限给予补偿。

（二）拆迁补偿方式

1、拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。一般情况下，由被拆迁人自行选择，特殊情形除外。

2、拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

3、被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与原承租人重新订立租赁合同。

（三）拆迁补偿的计算

1、房屋补偿金

对被拆迁房屋货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素确定市场评估价格，市场评估价格由房屋补偿金和区位补偿金组成，以现金方式直接支付给被拆迁人。具体计算方法如下：

房屋补偿金=房屋重置价×建筑面积＋装修评估值＋附着物残余价值＋契税补贴

房屋重置价=基本重置单价×（1＋层高增减率）×成新率

区位补偿金=区位价×建筑面积

其中，被拆迁房屋建筑面积小于土地使用面积的，区位补偿按照土地使用面积计算。被拆迁房屋重置价的确定，由评估机构按苏州市房管局《苏州市房屋重置价格评估办法》评估确定。被拆迁住宅及非住宅房屋区位补偿规定，由市价格、国土、建设、规划行政主管部门另行制订。

2、房屋装修补偿金

被拆迁房屋的装修补偿，由房地产价格评估机构评估后进行。

3、房屋各类附着物补偿金

被拆迁房屋各类附着物补偿标准由市建设行政主管部门会同价格行政主管部门规定。

自竣工之日（被拆迁房屋的《准建证》颁布之日起六个月为建设期）起至拆迁许可证颁发之日止，不满五年的住宅房屋被拆迁的，拆迁人应当对被拆迁人的房屋在评估重置价的基础上另增加15%的补偿金。

4、产权调查差价结算

1）实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。

产权调换的差价=（新房市场价格×建筑面积）-（房屋补偿金+区位补偿金）

2）用于产权调换的安置房屋交付使用时，拆迁人必须向被拆迁人提供房屋所有权登记证明、国有土地使用权分割证、住宅质量保证书、住宅使用说明书、房屋质量合格证书复印件及拆迁许可证复印件，以方便被拆迁人及时办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》。

5、对房屋承租人的补偿

拆迁租赁房屋，由被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人应当依照本办法有关规定对被拆迁人给予补偿。

被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与原承租人重新订立租赁合同。

本办法所指租赁房屋是指房屋所有权人与承租人签订房屋租赁书面协议，并依照有关规定领取房屋租赁许可证的房屋。

6、市区杨舍规划控制区的拆迁

市区杨舍规划控制区内集体土地征用为国有土地的房屋拆迁，对被拆迁房屋的审查工作及补偿安置依据，由市建设行政主管部门依照以下规定认定：

1）有建房批复，已领取房屋所有权证的，按被拆迁房屋所有权证记载的产权人和建筑面积为准；

2）有建房批复，未领取房屋所有权证的，以建房批复载明的产权人和建筑面积为准；

3）无建房批复，已领取房屋所有权证的，参照本条第一款认定。

7、拆迁产权不明的房屋的补偿安置

拆迁产权不明的房屋的补偿安置，拆迁人应当按下列程序进行：

1）向市建设行政主管部门提出补偿、安置方案，并经市建设行政主管部门核准；

2）对被拆迁房屋作实地勘察记录；

拆迁设有抵押权的房屋的补偿安置，依照有关担保的法律执行。

8、搬迁补助费

1）拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。

2）被拆迁房屋是被拆迁人使用的，搬迁补助费发给被拆迁人；被拆迁房屋是由房屋承租人使用的，搬迁补助费发给房屋承租人。承租人临时租用的除外。

9、临时安置补助费

1）对被拆迁人实行产权调换的，拆迁人应当支付临时安置补助费。

2）拆迁人不得擅自延长过渡期限，多层住宅建筑的过渡期限不超过十八个月。由于拆迁人的责任延长过渡期限的，对启行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，从逾期之月起每月增加一倍的临时安置补助费；逾期三个月后仍不能提供安置房的，从逾期第四个月起，每月按月补助标准的三倍支付临时安置补助费。

在过渡期内被拆迁人由拆迁人提供周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费；由于拆迁人的责任延长过渡期限的，从逾期之月起每月支付临时安置补助费；逾期三个月后仍不能提供安置房的，逐月再增加半个月的临时安置补助费。

前述加倍支付临时安置补助费，不可抗力原因除外。

3）周转房的使用人应当在取得安置房后三个月内腾退周转房，不得在取得安置房后拒不腾退周转房。

4）实行货币补偿的，被拆迁人必须自行过渡，拆迁人应当一次性支付六个月的临时安置补助费。

10、停产停业损失补助

因拆迁非住宅房屋，造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。具体补偿标准，由市建设行政主管部门会同有关部门核定公布。

被拆迁房屋按以下办法计户：自住私房的，凭《房屋所有权证》计户；租住私房的，凭租赁许可证及户口簿计户；直管公房租赁户，凭公有住房租赁证计户；单位公房租赁户，凭公有住宅租赁证或出租单位证明计户。

非住宅自用的，按《房屋所有权证》和工商营业执照计户。

非住宅房屋是指依法新建、翻建、扩建、改建的，其《建设工程规划许可证》和《房屋所有权证》上载明建筑功能为非住宅，并实际作为工业生产、商业经营、服务行业、仓储、办公及公益事业等用途的房屋。

来源：《张家港市城市房屋拆迁管理办法》

二、拆迁安置分房程序

（一）安置对象

1、对某年某月某日及之前腾房且从未安置过的搬迁户，每户先行安置1套。

2、对确有特殊原因的搬迁户，每户安置1套（具体名单由各村按照分配指标确定）。

（二）分房流程

1、采用集中抽签方式实施分房，分房工作组由镇人民政府工作人员、各村负责人组成，公安部门、市公证处全程监督、公证。

2、被搬迁户凭分房通知、身份证进场，进入分房区域后，按照事先安排的名单顺序，以村为单位排队候场准备，第一轮抽顺序号，第二轮按顺序号的先后到对应抽签箱中抽取房号。

3、为保证公正、公平、公开，现场抽签事宜邀请公证处全程代理，分房现场全程监控并录像。

4、分房大会过后，分房结算组将于某年某月某日至某年某月某日期间入驻安置社区，进行为期一段期间的集中结算工作，方便被搬迁户结算拿钥匙。逾期结算，可能会被视为放弃拆迁定销房安置的权利，对被拆迁人实行货币补偿，由拆迁人以现金方式支付给被拆迁人。

5、对连续宣布三次后仍不愿抽签者，即进入下户抽签。在抽签过程中未按规定时间完成抽签者，于指定时间到公证处抽签，逾期不抽签的，将视为被拆迁人放弃拆迁定销房安置的权利，根据市政府关于城市房屋拆迁管理办法的相关规定，对被拆迁人实行货币补偿，由拆迁人以现金方式支付给被拆迁人。

（三）拆迁定销房分房后需交纳的费用

1、契税、公共维修基金：按照规定交纳。

2、物业管理费：有的小区免交三年，三年后按照规定交纳。

三、拆迁安置房买卖纠纷

法院裁判观点

观点1：卖方明知案涉拆迁定销房有其他权利人仍签订合同出售，为合同违约方及过错方；买方明知购买的房屋尚未取得不动产登记，对合同签订未尽审慎义务，亦有过错。

观点2：原、被告间系房屋买卖合同关系，双方交易的房屋系拆迁安置房，当时虽无房产证，但现已具备办证条件，故该房屋买卖合同合法有效。

观点3：买方从二房东处购得的拆迁安置房，在原房东已经办理了产权登记的情况下，将原房东、二房东一并列为被告，法院查明事实后依据先后履行顺序，对房屋过户做出了先后安排，支持了买方的诉讼请求。

观点4：因被告未按期归还银行贷款导致案涉房屋进入司法拍卖程序，案涉房屋已经无法过户至原告名下，合同目的无法实现。原告要求解除与被告签订的买卖合同，具有事实和法律依据，法院予以支持。

观点5：因被告不配合办理拆迁安置房的过户，原告在诉讼中提交了土地分割转让许可证及拆迁房屋所在社区居民委员会出具的证明，证明案涉房屋因手续齐全，可办理房屋产权手续。

观点6：原告明知诉争房产系拆迁安置房，买卖交易存在较大风险，但其没有对产权问题进行调查和核实，未尽到作为买家必要的审慎义务，对于合同的解除亦存在一定过错。

观点7：案涉房屋自合同签订之日起已经被原告实际居住十年，且房东夫妻俩为案涉房屋办理产权初始登记至今也有六年多时间，房东夫妻俩均未提出异议，基于房东夫妻俩的夫妻关系考虑，夫妻一方出售案涉房屋应视为夫妻双方的共同意思表示。

观点8：因案件在审理过程中，原告无法提交涉案房屋权属证明材料，法院依职权也无法查明涉案房屋的拆迁安置产权人，故法院仅能认定房屋买卖合同有效，但无法判决房屋办理过户手续。

观点9：卖方在签订合同后以出现家庭矛盾为由表示不能向买方交付房屋，又未能提交相关证据予以证明，买方对卖方的理由不予认可，故卖方的行为构成违约，应当承担违约责任。

观点10：《购房定金收条》中对购房人、出售人、房屋的具体坐落、房屋总价款、付款方式、定金及违约责任均有记载，双方虽然没有签订书面的房屋买卖合同，但是《购房定金收条》具备了房屋买卖合同的主要内容，应当认定双方的房屋买卖合同成立并生效。