《民法典》物权编规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。由此可见，我国不动产物权实行登记生效原则。根据法院裁判文书取得不动产物权，但因种种原因未办理变更登记遇到征收拆迁补偿应该归谁的问题。北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地研究所联席所长史西宁律师通过一个案例阐述未取得国有土地使用权证，遇到征收能否获得补偿。

案情概述
2002年9月，某村委会与甲公司签订了一份协议，协议签订的依据为市规划局于6月份批准的村委会旧村改造总体规划，协议同时约定了规划内容及面积为8万平方米，合作形式为村委会提供用地并负责提供旧村改造手续及土地手续，甲公司负责施工，协议签订后甲公司按照约定开工建设。
2004年4月，市国土资源局作出行政处罚决定书，主要内容为：村委会及甲公司未经批准联合进行旧村改造建村民住宅楼和商品住宅楼共十栋，现已建成七栋，该行为违反了《土地管理法》第四十四条规定，决定没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施并对非法占用集体土地行为处以20万元的罚款。
同年9月，市清理整顿和规范土地市场领导小组对甲公司违法用地作出处理意见书：因甲公司在独立工矿用地上开发建设的住宅楼已全部销售使用，建议不再给予没收其新建建筑物的处罚，让其依法办理农用地转用手续。
2005年5月，市政府报请省政府申请将涉案土地征为国有；11月，省政府作出批复，同意征收独立工矿用地2万平方米用于城镇建设。2007年，市政府依据该批复实施了征收用于建设。此后，甲公司因主张该征收项目中涉及的10亩国有土地权益及未被征收的15亩集体土地权益先后向市、省信访部门反映问题，但均未作出处理意见。
2017年，甲公司通过邮寄方式向市政府发出书面请求，请求市政府尽快签订补偿协议并作出书面补偿决定，市政府未予答复。
法律分析
本案的争议焦点是甲公司是不是本次征收的被征收方。纠纷源于甲公司与村委会之间的合作开发，以及市政府为城镇建设而实施的征收行为。《合同法》物权编规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权给予公平补偿。”《土地管理法》第四十五条第二款规定：“征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经***批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。”
从上述法律中可以看出，我国目前实行的征收制度包括两方面，一是对于国有土地上房屋的征收，该征收补偿费用给予被征收房屋的所有权人，即被征收人；二是对于集体土地的征收，该征收补偿费用给予农村集体组织和地上物的相关权利人。
本案中，甲公司提起行政诉讼请求对其涉案10亩国有土地和15亩集体土地给予补偿并赔偿相应损失。一审法院认为甲公司对其主张的10亩国有土地并未取得国有土地使用权证书，市政府不负有补偿的法定义务；15亩集体土地所有权归属于村集体所有，甲公司并不拥有土地所有权，根据《土地管理法实施条例》第二十六条的规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有，所以该地集体土地征收甲公司也并非适格的被征收人，所以一审法院以甲公司未取得国有土地使用权证和集体土地所有权证为由，没有支持甲公司给予补偿并赔偿损失的请求。
一般情况下，因征收行为引起的行政补偿，有权取得补偿的主体应当是依登记享有物权的被征收人，一审法院的裁判看上去并无不当，然而实践中存在很多因历史或其他原因而未能办理不动产登记，但实际合法占有使用不动产的情形，不应绝对排除在合法权益范围之外。本案中，甲公司虽然未取得10亩国有土地的使用权和15亩集体土地所有权证，但国有土地已经办理建设用地审批手续，补办审批手续的请示及答复均表明将依法向违法单位供地，但因项目建设涉案土地被征收，甲公司没有取得国有土地使用权证；另外关于集体土地，根据甲公司与村委会签订的协议可知，甲公司拥有涉案地块的使用权。
行政补偿是指国家行政机关及其工作人员在管理国家和社会公共事务的过程中，因合法的行政行为给公民法人或其他组织的合法权益造成了损失，由国家依法予以补偿的制度。本案中，甲公司主张获得补偿并非毫无根据，所以市政府应就相关补偿及时作出处理决定。