独家包销合同期间

买卖双方数次磋商未达成交易

合同期满后迅速自行完成交易过户

网签合同价款明显低于磋商价款

买卖双方是否构成“跳单”？

看法院如何评判

基本案情

　　王女士购入涉案别墅的价款为960万元。后王女士欲出售该别墅，遂与某房产中介公司签订了《独家包销合同》，约定独家包销期限从2021年12月1日起至2021年12月31日止，委托交易价格（扣除中介费后实收）不得低于1550万元；交易成功后，王女士将按成交价的1.5%向房产中介公司支付中介服务费等。

　　独家包销合同签订后，房产中介公司向梁先生推介涉案别墅。梁先生在中介人员带领下，先后两次到现场看房，对房源表示满意，且在房产中介公司引荐下，与王女士见面洽谈交易事项。期间，梁先生还与房产中介公司签订了《居间服务协议书》，约定交易成功后，梁先生将按成交价的1.5%向房产中介公司支付中介服务费。直至12月28日，梁先生对涉案别墅出价至1500万元，但王女士不同意调低售价，故独家包销期限届满前，双方未达成交易。

　　2022年1月，中介人员先后询问王女士与梁先生是否有继续交易的意向：梁先生于1月7日表示不再购买涉案别墅；王女士于1月25日表示将价款提至不低于1600万元。1月26日，王女士与梁先生就涉案别墅签订了交易价格仅为930万元的《存量房买卖合同》，并顺利完成交易过户手续。根据梁先生提交的证据，双方是在另一家中介公司的工作人员协助下完成交易过户手续，但买卖双方并未与该中介公司签订房屋买卖三方协议，梁先生也仅支付了1万元作为服务报酬。

　　房产中介公司知悉后上述情况后提起本案诉讼，主张王女士与梁先生上述行为构成“跳单”，请求王女士、梁先生二人分别向其支付中介服务费23万元。

裁判结果

　　广州市增城区人民法院一审判决：王女士、梁先生分别向房产中介公司支付中介服务费11万元，驳回房产中介公司其他诉讼请求。

　　王女士、梁先生不服，分别提起上诉。

　　广州市中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。

法官说法

广州市中级人民法院三级高级法官 莫芳

　　“跳单”是一种行业俗语，指委托人与中介公司订立委托协议并接受中介人服务后，为少交或不交中介费，利用中介人提供的资源信息或服务，绕开中介人直接与相对人订立合同。为保障中介人的合法权益，约束违背契约精神的不诚信行为，民法典第九百六十五条对“跳单”行为进行了法律规制。

　　具体到本案中，按照独家包销合同约定，中介公司未能在独家包销期满前促成房屋买卖交易，无权获取中介报酬。但本案交易双方在独家包销期满后不到一个月即达成交易，交易价格不但比业主放盘价少了620万，同时比独家包销期间买家最后提出的交易价少了570万元，甚至比业主购入价少了30万元，且买卖双方经一、二审法院多次释明均拒绝提供交易流水。此外，另一家中介公司仅收取1万元的报酬，该价格显著低于广州市中介服务费的计算标准，以上种种不合常理的交易行为，实难让法院采纳买卖双方不存在“跳单”行为的主张，因此判令买卖双方应当向中介公司支付报酬。

　　法官提醒，在中介公司勤勉履责的前提下，买卖双方应当恪守中介服务合同的约定，支付中介报酬或者支付中介公司从事中介服务支出的必要费用，不应当利用中介公司提供的交易机会和媒介服务，为逃避支付中介费，故意绕开中介公司私下交易。买卖双方“跳单”的行为，是不尊重中介公司的劳动成果、有悖于诚实守信原则的违约行为。另外，“跳单”行为可能增加房产交易风险，如买家“一房二卖”等，买卖双方最终可能既要支付中介报酬，还要卷入房屋买卖合同纠纷中，最终可能在时间、精力、金钱等多方面得不偿失。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

　　第九百六十一条 中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

　　第九百六十五条 委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。