即使是全款买房，也存在许多不同的情形。今天我就来为你分析一下对于全款买房来说，不同情况下的最终归属会是怎样的。

作者：褚晓天

上篇文章里，我提到了判断房产归属需要考虑的三个关键问题（有兴趣的可以看一下）：

钱是谁出的？

房产登记在谁的名下？

为什么要登记在他/她的名下？

这期，我就用这三个问题，来分析全款买房的不同情况下房产的归属。

首先是第一个问题，钱是谁出的？

在不考虑第三人借款和赠与的前提下。其实就只有两种情况：一方出钱，以及双方都出了钱。

这边需要先说明一下这里说的出钱，指的是用自己的个人财产。如果使用的是，那么视为双方都出了钱。另外需要特别提示一下的，按照规定，婚后一方的收入，并不是其个人财产，而是夫妻共同财产。

接着我们分别以一方出钱和双方都出了钱，来一一代入第二个问题，也就是房产登记在谁的名下？

先来看一方出钱的三种情况：

第一种情况

登记在了出资人的个人名下。也就是自己出钱买了房子，登记在了自己的名下。这种情况下，一般认为房子属于他的个人财产。

法律规定，夫妻一方的个人财产，不会因为的延续而转化为夫妻共同财产。而用个人财产买房子，只是其财产形式发生了变化，说白了就是钱变成了房子，并不影响财产的归属。

所以，无论这套房子是购买的还是婚后购买的，只要一方用的是他的个人财产，并且也登记在了他自己的名下，那么房子仍属于其个人所有，和另一方无关。

第二种情况

登记在了双方名下。也就是一个人出钱，但房子登记在了两个人的名下。这种情况下，一般认为房子就是双方的共同财产了。

道理也很简单，你用你自己的钱，去买了一套房子，明明可以只登记你一个人的名字，但你就是登记了两个人的名字。如果不存在其他特殊的约定，那么法律默认你的这个行为，就是将房子的一部分赠送给了另一方。那么房子当然也就属于双方的共同财产了。

但是，这边需要强调一下的是，共同财产不等于一人一半。如果双方最终没有或者很短时间内就的话，那么出钱的那一方基于出资贡献，还是可以分到大部分房产份额的。而没有出钱的那一方，分到的份额就会略微少一些。

同时在这种情况下，也有部分法院会直接参照彩礼返还的规则来进行判决。

当然，如果双方登记的是按份共有，也就是一人百分之多少的那种。那么一般来说，法院会直接根据登记的份额进行分割。

第三种情况

登记在了对方的名下。也就是你出钱，但房子登记在了对方的名下，或是反过来。对于这种情形，法律先默认属于赠与行为。

既然是赠与，就必须要加入买房时间这个因素了。

如果是婚后购买的，除非双方另有约定，不然的话，那么即使登记在对方的名下，房子也属于夫妻共同共有。这是因为法律规定了，婚内通过赠与获得的财产默认属于夫妻共同财产。

但要是婚前购买的，那么就需要根据其他因素来具体判断了。如果赠送房子这件事，和结婚本身并没有关系的。比如双方在恋爱或者同居的时候，一方送了一套房子给另一方，也并没有提到过将来要结婚的，同时距离双方结婚时间也是比较久的。那么就属于普通赠与，房子登记在谁的名下，一般就是谁的个人财产。

但要是是以结婚为目的，一方全款买了房子，登记在了另一方的名下，那么一般基于公平原则还是会被认定为属于夫妻双方的共同财产。

当然，在没有结成婚的情况下，也可以主张作为彩礼要求返还。

接着是双方都出了钱的情形：

第一种情况

双方都出了钱，但只登记在了一方的名下，这个其实和上面说过的有点相似。

如果是婚内购买的，那么就默认属于夫妻共同财产。

如果是婚前购买的，那么也可以参照具体的情形进行区分。和结婚无关的，那么另一方的出资会被视为普通赠与，房子也就和他无关了。如果购房是为了婚后双方共同生活的，那么同样出于公平原则，一般还是会认为房产仍属于双方的共同财产，除非另有约定。

第二种情况

登记在双方名下，这种情况基本就没有什么争议了，双方出钱，登记在双方名下，理应属于双方的共同财产。

当然，在双方都出了钱的情形中，也存在一方出钱多，一方出钱少的情况。如果房子最终被认定为了夫妻共同财产，那么撇开其他因素。基于出资贡献，出钱多的还是会多分到一些的。

一般来说，通过前面的这两个问题，房子的归属差不多就能确定了。但如果还存在其他情况，那么这个时候就需要考虑第三个问题了，也就是房子为什么要登记在他/她的名下？

我们再来捋一遍前面说过的几种情况。

1、

自己出钱登记在自己名下、双方出钱登记在双方名下。这两种情况都很正常也很容易理解，不需要考虑为什么这样登记的问题。

2、

自己出钱登记在两个人的名下。一般也较为常见，在全款买房的情况下，基本也不存在特殊情形。

3、

剩下的就是自己出钱登记在对方的名下，以及双方出钱登记在一方名下这两种情况了。这两种情况在实际中还是存在例外的，比如因为限购的原因一方没有购房资格，只能登记另一方的名字。或是因为个人问题，无法办理贷款，只能以对方的名义来买房。其实真实意思可能并没有想要把房子送给对方。

如果可以提供证据来证明这些事实，比如双方有签订协议，或者有相关的聊天记录、录音等证据可以证明的确存在借名买房事实的。那么法院还是会按照双方的真实意思来判决房产的归属。

总结一下

对于全款出资购房而言，可以先看是谁出的钱？如果双方都出钱了，那么一般属于夫妻共同财产。

如果是一方出的钱，那么再考虑第二个问题，登记在谁的名下？自己出钱登记在自己名下的，那么就是个人财产。自己出钱登记在双方或对方名下，那么基本会被认定为夫妻共同财产。

最后，再看一下，有没有特殊的情况。这样应该就可以得出房产归属的结论了。

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近些年因为房价的原因，全款买房的比例并不高。但对于分析房产归属这件事来说，全款买房作为最简单的情形，是一个很好的起点。

在后续的文章中我也会一一加入贷款、父母出资等复杂情况，但这些复杂情况的底层逻辑仍是今天所分析的这些。希望你能理解其中的规律。

本期为你分析了，全款买房的不同情况下，房产的最终归属会是怎样的。

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下期我继续来聊一聊，和全款买房在认定房产最终份额的问题上，存在哪些区别。欢迎继续关注。