我国的商品房预售实行许可制，但在售房过程中，不少开发企业往往在未获得商品房预售许可证的情况下，用签订预定合同取代销售合同等方式规避法律规定，以缓解资金压力。但这类做法往往导致合同效力存疑，且有可能发生开发企业承担违约责任的潜在风险，直接影响买受人的买房权益。近日，吉林省吉林市昌邑区人民法院就审理了这样的一起房屋买卖合同纠纷案件。
2020年5月，原告得知被告正在销售吉林市昌邑区某一房地产项目，经被告推荐，原被告签署《认购协议书》明确了具体合同事项。原告依约履行了购房款给付义务，合计付款187312元，但被告却迟迟未按照协议约定履行交房义务。
后原告得知，被告公司至今未取得房屋预售许可证，双方所签署的《认购协议书》应为无效合同，原告遂决定通过法律途径维权。
承办法官受理案件后，第一时间组织双方当事人进行调解，向被告释明如果开发商确实是在未取得商品房预售许可证明的情况下，就与原告签订了房屋认购协议书，且后续开发商也未能从行政部门取得预售许可证。原告可以通过诉讼手段，向法院主张开发商与其签订的认购协议书因违反法律法规无效。经法官积极调解、释法明理，最终原被告达成调解协议。
法官说法：目前，房地产开发、建设、销售等各个流程的审批信息，基本都能够在住建部门、房地产管理部门的官方网站上查询到。故购房人在决定购买房屋前，最好能够提前对心仪楼盘的各种手续、审批文件是否到位进行核实，避免出现因所购房产的证件、手续不全，出现开发商无法按时交房、办理证件不顺利等问题。
此外，购房人在房屋认购协议书、商品房买卖合同等文件中，最好能够要求开发商对已备齐销售房屋的所有手续以及后续产权证办理期限做出承诺，并明确约定违约责任，以确保购房人的利益得到最大程度的保障。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”
《中华人民共和国民法典》第一百五十七条之规定：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
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