根据现行法律，宅基地目前并不是真正意义上的财产，只是一种使用权，所有权归村集体。宅基地既不能买卖，也不能继承，但可以在本村集体内流转，因此购买宅基地房及安置房需要格外小心。

案情介绍：

李某在中介平台挂牌出售自家位于上海市某区XX镇XX路XX弄XX号XX室的房屋（以下简称“涉案房屋”），王某夫妇看上了涉案房屋。2021年5月，王某夫妇作为购买方（乙方），李某作为出售方（甲方）与居间方（丙方）上海XX事务所签订《房地产买卖居间协议》一份，约定乙方委托居间方以下列条件购买甲方的房产，建筑面积253.52平方米，无抵押，无租赁，购买总房款为4,380,000元。

2021年10月25日上午，李某和王某夫妇签订了《房屋买卖合同》，约定了房屋价格和违约条款等内容。李某为了少分给其他共有人钱款，要求将房屋价格写低至400万元。当日，双方还签订了《房屋买卖补充协议》其中记载了真实的房屋价格438万元。李某在合同中承诺在交接该房屋时没有产权和财务纠纷，还向王某夫妇提供了一份遗嘱，确认出卖房屋是全体家人协商一致同意的。合同签订后，王某夫妇按约共计支付了房款184万元。

王某夫妇为筹集购买涉案房屋的钱款，将正在出租的位于某区的自有房屋提前解除了租赁合同并出售，为此产生了一些损失，还支付了卖房子的中介费82000元。

2021年10月25日下午，当王某夫妇根据约定去村委会准备向李某交付剩余房款，并办理房屋交接时，李某表示因其儿子不同意出卖，故交易不成，但李某又不肯退款。后经交涉，李某于2021年11月2日向原告退还46万元,对于余款被告称要原告起诉，且待被告家里析产后才能解决。

王某夫妇遂起诉至法院，要求判令：一、确认双方签订的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》及其补充协议无效；二、被告立即返还购房款1,380,000元；三、被告赔偿原告的经济损失325,900元[具体包括：1.原告房屋2021年6月至2023年8月15日的租金损失121,500元（27个月×4,500元/月）；2.原告房屋出租中介费2,250元；3.原告房屋租赁合同提前解除赔偿18,150元；4.原告出售房屋支付的中介费82,000元；5.购买涉案房屋支付的中介费52,000元；6.本案律师费50,000元]；四、被告赔偿原告利息损失，以1,380,000元为本金，自2021年8月21日起至实际给付之日止，按照年利率6%计算。

被告李某辩称，对于第一项诉讼请求合同无效同意。对于第二项诉讼请求同意返还购房款，但因为被告收到款项后一部分用于偿还妻子看病的借款，还有中介费、律师费和租房花费，所以现在无法一次性全额返还。对于第三项诉讼请求，不同意赔偿经济损失325,900元。其中第1项租金损失是期待利益，不是实际损失；第2项、第4项出租及出卖房屋的中介费是原告正常支出，不应由被告赔偿；第3项房屋出租提前解约的赔偿款没有依据，被告也不知情；第5项买卖涉案房屋的中介费，根据惯例，买卖双方一方支付中介费即可，因被告已经支付了中介费，故原告不应该再支付中介费；第6项律师费，不是原告的直接损失，不是必要的，也没有法律依据。对于第四项利息损失的诉讼请求予以同意，但利率应按照LPR来计算。

法院审理：

法院经审理查明：涉案房屋为上海市某区XX镇XX村XX号宅基地房屋拆迁安置所得。根据上海市农村宅基地使用权申请表、审核表显示原宅基地房屋立基人口及现有人口为：被告李某（本人）、周某（妻子）、周某2（儿子）、周某3（岳父）、蔡某（岳母）。

法院经审理后认为，二原告与被告房屋买卖关系所涉的买卖标的即涉案房屋是被告一户位于上海市某区XX镇XX村XX号XX房XX村委会进行安置取得，鉴于二原告非上述房屋所在地集体经济组织成员，故依法不享有宅基地使用权。原、被告自行买卖涉案房屋的行为实质上破坏了土地法及其相关法律渊源保护的农村宅基地相关权益，违反法律、行政法规的强制性规定，故原、被告之间签订的《房地产买卖居间协议》有关双方买卖内容的条款、《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》均属无效。原、被告明知涉案房屋性质，却依然达成买卖合意，双方对此均有过错，被告作为出卖人过错程度较大。

合同无效后，当事人基于无效合同取得的财产，应当予以返还。故二原告诉请要求被告返还购房款1,380,000元，有事实和法律依据，依法予以支持。

至于原告主张的损失，作如下认定：

一、关于利息损失。因被告返还上述款项之前获得了资金占用利益，并由此导致原告产生资金利息损失，故原告主张相关利息损失，于法有据，本院予以支持。原告利息损失的计算基数及起止时间并无不当，但利率6%无相应依据，本院调整为按照原告起诉时同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）即年利率3.85%计算。

二、关于原告房屋退租后剩余租期的租金、租赁中介费、提前解除租赁合同解约损失。原告购买房屋理应准备好相应的资金，原告自行筹措资金所付的代价并非能够预见、必然发生的直接损失，故原告将其作为本案损失向被告主张，难以成立，本院不予支持。

三、关于涉案房屋的中介费损失。因原、被告之间的房屋买卖合同无效，所以中介公司在居间过程中收取的中介费是否合理尚有待商榷，原告在未通过合理途径确定该损失具体数额的情况下直接向被告主张，因损失数额尚未确定，故本案中本院难以支持。

四、关于律师费损失。因该费用并非必然发生的损失，故原告要求被告承担律师费的损失难以成立，本院不予支持。

最终，法院判决：

一、确认原告王某夫妇与被告李某于2021年5月28日签订《房地产买卖居间协议》双方之间有关房屋买卖的条款、2021年10月25日签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》均无效；

二、被告李某于本判决生效之日起十日内返还原告王某夫妇购房款1,380,000元；

三、被告李某于本判决生效之日起十日内赔偿原告王某夫妇上述购房款的利息损失[以1,380,000元为基数，自2021年8月21日起至上述购房款实际返还之日止，按年利率3.85%计算]；

四、驳回原告王某夫妇的其余诉讼请求。

律师说法：

根据《土地管理法》，宅基地目前并不是真正意义上的财产，只是一种使用权，所有权归村集体。宅基地既不能买卖，也不能继承，但可以在本村集体内流转，因此购买宅基地房及安置房需要格外小心。